Myślę więc jestem – czyli twórczy prospekt informacyjny

13.11.2012 13:02

Myślę  więc jestem1

–  czyli twórczy prospekt  informacyjny

 

Deweloperski Kartezjusza

Odnoszę wrażenie, że ustawodawca decydując się na uchwalenie ustawy deweloperskiej2, chciał zmotywować część społeczeństwa podlegającą pod przepisy3 ustawy lub działającej na jej podstawie4 – do myślenia. Szkoda tylko, że sam ustawodawca nie przemyślał zapisów ustawy, która w obecnym kształcie, bardziej może zaszkodzić niż pomóc komukolwiek. Oczywistym jest, że nikt nie lubi się przyznawać do błędu, ale przecież błądzenie jest rzeczą ludzką. Zadziwia mnie tylko fakt z jaką determinacją obecny rząd broni ustawy. Wszystkie środowiska branżowe5 jednoznacznie stwierdziły, że niektóre zapisy ustawy nie powinny obowiązywać w obecnej treści i nie chodzi tylko o konkretne obowiązki czy uprawnienia jakie nakłada ustawa ale przede wszystkim o sprzeczności systemowe przyjęte w ustawie.6 Czy Kartezjusz pomoże deweloperom?

 

Początek jest ważny

Art. 40 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przewiduje, że Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od dnia jej wejścia w życie. Nie oznacza to jednak przymusu oczekiwania 2 lat na raport rządu w tym zakresie. Świadome utrzymywanie przez obecną koalicję wadliwych przepisów ustawy deweloperskiej, pomimo istnienia oczywistych argumentów przemawiających za zmianą ustawy nie przysporzy zapewne nowych zwolenników obecnemu rządowi. Może okres dwu letni jest już wymierzony na nowe wybory parlamentarne w 2015 roku i dzisiaj nikt nie będzie się przejmował losem deweloperów, nabywców czy banków - chyba że wcześniej Skarp Państwa zacznie ponosić skutki finansowe nowej ustawy7.

 

Przejściowa pustka

Art. 3 pkt68 ustawy deweloperskiej wprowadza definicję przedsięwzięcia deweloperskiego9, zatem należy domniemywać, że skoro ustawa wchodzi w życie dniu 29.04.2012r. to przed tą datą nie było przedsięwzięć deweloperskich w rozumieniu ustawy. Oczywiście były tożsame procesy i działania podejmowane przez deweloperów. Ale czy byli deweloperzy i umowy deweloperskie? Chcąc zrozumieć intencje ustawodawcy, możemy dojść do wniosku, że przed 29.04.2012r. byliśmy w epoce kamienia łupanego (przynajmniej w zakresie definicji ustawowych) ale czy problemy związane z interpretacją poszczególnych zapisów ustawy są zasadne, czy może wszyscy poza ustawodawcą jesteśmy niedouczeni? Bez względu na stopień prawnej świadomości społeczeństwa, należy stwierdzić, że to ustawodawca miał problemy z myśleniem podczas procesu legislacyjnego ustawy deweloperskiej albowiem nie pomyślał o skutkach jakie może wywołać ustawa.

 

Doświadczenie dewelopera czyli pokaż kotku co masz w środku

Doświadczenie dewelopera w zakresie zrealizowanych inwestycji jest jednym z ważniejszych elementów mogących wpływać na ocenę wiarygodności dewelopera w oczach potencjalnego kupującego, skutkującą przecież wzrostem sprzedaży. Część druga prospektu informacyjnego wymaga podanie przez dewelopera podanie historii i udokumentowanych doświadczeń dewelopera poprzez wskazanie przykładów ukończonych przedsięwzięć deweloperskich przy czym ustawa wskazuje jednocześnie, że powinny to być trzy ukończone przedsięwzięcia deweloperskie ( o ile istnieją, w tym też ostatnie). Wspaniałomyślność ustawodawcy w tym zakresie wznosi się ponad mój horyzont myślowy, być może jestem ograniczony i los nie sprzyja mojemu rozwojowi szarych komórek, choć mój przyjaciel mówi, że nie mam żadnego horyzontu (co oczywiście poczytywałem dotychczas jako komplement mojej otwartości umysłu) ale obecnie zaczynam mieć wątpliwości. Nie potrafię zrozumieć jakie to przedsięwzięcia deweloperskie wskażą deweloperzy po 29.04.2012r skoro ich nie zrealizują zapewne przez następne dwa lata. Nie twierdzę, że prospekt informacyjny w tym zakresie jest pozbawiony sensu, jednak w okresie przejściowym (a zatem co najmniej 2 lat) żaden deweloper nie będzie mógł wypełnić tej części prospektu. Chyba że, uznamy, iż przedsięwzięcia deweloperskie w rozumieniu art. 3 pkt6 ustawy istniały przed 29.04.2012r., ale wówczas musielibyśmy przyjąć, że wszyscy deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż10 przed 29.04.2012r, byli zobowiązania do przygotowania prospektu informacyjnego a ci którzy go nie przygotowali powinni ponieść konsekwencje karne określone art.32 ustawy deweloperskiej. Zaraz tylko czy prawo działa wstecz? I tak dotarliśmy do strefy zero mojego myślenia prawniczego. A przecież wystarczyłby zapis umożliwiający w okresie przejściowym, wskazywanie przez dewelopera w tej części prospektu, zrealizowanych inwestycji przed 29.04.2012r. i nie byłoby żadnych wątpliwości interpretacyjnych a tak nie wiadomo11 czy deweloper może wskazać takie inwestycje w tej części prospektu, nie narażając się na zarzut podania nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym i sankcje karne z art.33 ustawy z karą pozbawienia wolności do 2 lat włącznie – czy nie może12.

 

Informacja o egzekucji powyżej 100 tyś zł

Każdy deweloper musi ujawnić w prospekcie informacyjnym czy przeciwko niemu prowadzono (lub prowadzi się obecnie) postepowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 tyś zł. I wydawać by się mogło, że przynajmniej w tym zakresie ustawodawca wyraził się jasno i precyzyjnie…, a jednak nie! Nie wiem jaki związek z doświadczeniem dewelopera maja prowadzone egzekucje i w jaki sposób przekazanie takiej informacji w prospekcie informacyjnym ma wpływać na ocenę dewelopera- nie jest to takie proste jakby się wydawało, szczególnie w przypadku tych deweloperów wobec których egzekucje były nie związane z działalnością deweloperską, były związane z wzajemnymi sporami lub niesłusznymi decyzjami urzędów (np. urzędów skarbowych). W takich przypadkach ujawnienie informacji o egzekucji może niesłusznie wywoływać przekonanie i odbiorcy o  nierzetelności finansowej dewelopera a samo nałożenie przez ustawodawcę takiego obowiązku przez ustawodawcę na dewelopera, w takich przypadkach należałoby uznać za zmuszanie do samo pomówienia.
Oczywiście prawo karne nie przewiduje przestępstwa samo pomówienia się, sprawcą pomówienia może być tylko osoba trzecia, zatem jak należy ocenić zapis prospektu informacyjnego, zobowiązujący dewelopera do samo pomówienia się? Bo przecież w niektórych przypadkach deweloper będzie zmuszany do świadomego pisania nieprawdy na swój temat (jako zwolennik ochrony praw człowieka poczytuję taki nakaz za tortury psychiczne)13. Dla czystości moich intencji podaje jeden przypadek tj. wydanie przez sąd nakazu z weksla w postepowaniu nakazowym- po 14 dniach powód może uzyskać klauzulę natychmiastowej wykonalności (która nie ma nic wspólnego z prawomocnością!) i rozpocząć egzekucję, pomimo faktu że deweloper (jako pozwany) złoży zarzuty. Egzekucja może być przeprowadzona skutecznie i zakończona a po jakimś czasie, to deweloper (jako pozwany) może ostatecznie wygra  sprawę i to powód będzie musiał zwrócić deweloperowi wyegzekwowane należności.

 

Postepowanie zabezpieczające

Zakładając, że intencja ustawodawcy była słuszna i celowa należy zapytać – dlaczego nakaz ujawnienia dotyczy tylko egzekucji z pominięciem postepowania zabezpieczającego, które też jest prowadzone przez komornika (np. na podstawie nakazu wydanego w postepowaniu nakazowym), co więcej według mnie informacja o egzekucji jest spóźniona (szczególnie w przypadku bieżących egzekucji). Ujawnianie przez dewelopera informacji o toczącym się postepowaniu zabezpieczającym, dawałoby możliwość oceny przewidzenia pewnych skutków w przyszłości. Moim zdaniem, jeśli intencja ustawodawcy miałaby mieć jakikolwiek skutek w zakresie ochrony nabywców, deweloper powinien ujawniać nie tylko postępowania zabezpieczające czy egzekucyjne ale przede wszystkim wydane nakazany zapłaty, tytuły egzekucyjne i tytuły wykonawcze a nawet pozwy złożone w sądzie. Udzielnie bowiem tych wszystkich informacji mogłoby rzucać światło na kondycję finansową dewelopera. Nie można bowiem wykluczyć przypadków, w których będą istniały wobec dewelopera tytuły zabezpieczające (uprawniające do wszczęcia postepowania zabezpieczającego) lub tytuły wykonawcze (uprawniające do wszczęcia egzekucji) a  ich posiadacz będzie oczekiwał z podjęciem stosownych działań. Osobiście jednak uważa, iż obowiązki narzucone na dewelopera w prospekcie informacyjnym w tym zakresie bezwzględnie naruszają art. 32 Konstytucję RP.

 

Patrzymy w przeszłość

Ustawodawca zobowiązuje dewelopera do podania informacji w prospekcie informacyjnym o prowadzonych w przeszłości egzekucjach. Nie wiadomo tylko jak daleko w przeszłość ma patrzyć deweloper, czy przeszłość, oznacza datę graniczną 29.04.2012r., jeśli nie to jaki okres powinien uwzględniać deweloper przy wypełnianiu prospektu informacyjnego w tym zakresie. Nie jest to bez znaczenia albowiem ukrycie przez dewelopera informacji jest penalizowane przez art. 33 ustawy deweloperskiej, z godnie z którym osoba odpowiedzialna za przygotowanie prospektu informacyjnego może zostać skazana na karę do 2 lat pozbawienia wolności za zatajenie informacji lub podanie nieprawdziwej informacji. Szerokie rozumienie przeszłości oznaczałoby zatem wszystkie zdarzenia od początku istnienia dewelopera, wąskie - zdarzenia zaistniałe od 29.04.2012r. Sprawę może dodatkowo skomplikować sytuacja, w której zdarzenia egzekucyjne nie będą dotyczyły dewelopera lub nie będą związane bezpośrednio z jego działalnością deweloperską a także w przypadku kiedy postępowanie egzekucyjne ulegnie zawieszeniu (wówczas nie jest prowadzone ani nie jest zakończone- jak zatem należy je zakwalifikować?). Wątpliwości w tym zakresie mogą powstać także na tle przejęć i fuzji oraz sukcesji generalnej w aspekcie cywilnoprawnym tzn. uściślając np. nabycie przedsiębiorstwa od poprzedniego właściciela spółki wobec której prowadzono postepowanie egzekucyjne (a obecnie jest całkiem inny właściciel, który gwarantuje pełną stabilność finansową spółki-dewelopera) lub połączenie się dwóch deweloperów (w sytuacji. W której wobec jednego z deweloperów była prowadzona wcześniej egzekucja). Czy wszystkie zatem przypadki działania przez komornika wobec dewelopera mogą według ustawodawcy świadczyć o nierzetelności dewelopera- nie, nie wszystkie. Choćby te przewidziane w art. 1041 k.p.c.14, dłużnik bowiem może żądać wydania rzeczy (odebrania dłużnikowi rzeczy ruchomej) lub wprowadzenia w posiadanie (np. w przypadku w którym dewelopera nie chciałby wydać nabywcy-lokalu). Informacja o działaniach komornika15 w prospekcie informacyjnym została zawężona jedynie do postępowania egzekucyjnego stricte i nie obejmuje postepowania egzekucyjnego o wydanie rzeczy i wprowadzenia w posiadanie oraz nie obejmuje postepowania zabezpieczającego. Oczywiście można zalecić deweloperom, którzy obawiają się niejasnych zapisów ustawy, założenie nowej spółki deweloperskiej (której 100% właścicielem będzie obecny deweloper o uznanej renomie na rynku) ale można też przeprowadzić znacznie ciekawsze działania prawne, które uniezależnią dewelopera od nieprecyzyjnych zapisów ustawy deweloperskiej. Rozwiązania prawne dla deweloperów w tym zakresie i wielu innych aspektach ustawy deweloperskiej szczegółowo omawia Komentarza Praktyczny do ustawy deweloperskiej (1www.komentarzpraktyczny.pl)16.

 

Zawartość cukru w cukrze

Prospekt informacyjny musi zawierać informację o postepowaniach egzekucyjnych powyżej kwoty 100 tyś zł, prowadzonych w przeszłości lub obecnie. O ile możemy założyć, że ustawodawca miał na myśli łączną kwotę danych postępowań w czasie, o tyle nie bardzo wiadomo czy owa suma 100 tyś,., to łączna kwota przeszłych i obecnych egzekucji czy może należałoby osobno liczyć przeszłe egzekucje i obecne.

 

Z księgą wieczystą mniej informacji

Nie bardzo też wiadomo, dlaczego ustawodawca różnicuje obowiązki deweloperów, uzależniając ilość informacji od faktu istnienie lub nieistnienia księgi wieczystej dla nieruchomości. Zgodnie bowiem z prospektem informacyjnym jeśli istnienie księga wieczysta, deweloper jest zobowiązany tylko do ujawnienia istniejących obciążeń hipotecznych nieruchomości lub wniosków o wpis w dziale IV księgi wieczystej (hipoteki). Nie ma zaś obowiązku zawierania informacji o wpisach lub wnioskach do działu III księgi wieczystej (roszczenia), podczas gdy np. w stosunku do działki, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie będzie wpisane roszczenie związane z prawem przejazdu lub zamieszkania. W tym miejscu należy wskazać, że dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny i nikt nie może powoływać się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej. Ustawodawca jednak nie dość, że nałożył na deweloperów obowiązek zawierania informacji, które są jawne i dostępne dla każdego, to dodatkowo zmusza deweloperów do ciągłego monitorowania ksiąg wieczystych (on line- permanentnie) albowiem zgodnie z art. 17 w zw. z art. 33 ustawy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany podać prawdziwe informacje a w przypadku zmiany stanu faktycznego (art. 19 ustawy), musi dokonać zmiany prospektu informacyjnego. Zatem każda zmiana w księgach wieczystych (z wyłączenie działu III, jeśli jest księga wieczysta) będzie wymagała zmiany prospektu informacyjnego (czytaj. kosztów ponoszonych przez dewelopera). Jeśli natomiast nieruchomość nie będzie posiadała urządzonej księgi wieczystej, deweloper będzie musiał podać (oprócz podstawowych danych) informacje o istniejących obciążeniach na nieruchomości (czyli wszystkie). Ustawodawca nie wspomina jednak o wnioskach dotyczących wpisów a jedynie o istniejących obciążeniach.

Art. 29. Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.
Skutek wsteczny wynikający z art. 29 u.k.w.h. związany jest z wpisem już dokonanym i występuje dopiero od daty dokonania (uprawomocnienia się) wpisu. Dopóki nie nastąpi wpis o charakterze konstytutywnym, a taki charakter ma wpis hipoteki, dopóty nikt nie może powoływać się na uprawnienia wynikające z przyszłego wpisu, nawet jeżeli wniosek o wpis już został złożony. Przed dokonaniem konstytutywnego wpisu, a po złożeniu wniosku o jego dokonanie, osobie, na rzecz której wpis ma nastąpić, przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa. Taką sytuację prawną określa się w literaturze mianem ekspektatywy prawa. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r. I CSK 32/11 LEX nr 1096027

 

Z księgą wieczystą mniej informacji

Ustawodawca wspaniałomyślnie zobowiązał dewelopera do ujawniania planu zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek. To że nieruchomość może się składać z kliku działek, widza wszyscy ale jakie konkretnie działki należy w danym przypadku uznać za działki sąsiadujące – w praktyce często kończy się indywidualnymi rozstrzygnięciami NSA a w naszym przypadku to deweloper ma samodzielnie rozstrzygnąć jakie działki są sąsiadujące i musi mieć cały czas na względzie odpowiedzialność karną za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym, zagrożonych kara do 2 lat pozbawienia wolności. Będzie to szczególnie ryzykowne zajęcie albowiem NSA wielokrotnie zmienia ocenę WSA i organów podlegających pod postępowanie sądowo administracyjne (np. SKO ), skoro zatem inne podmioty mają prawo się mylić a ich decyzje weryfikuje ostatecznie NSA, to jakim prawem ustawodawca nakłada na dewelopera obowiązek indywidualnego rozstrzygania sprawa podległych orzecznictwu sądów administracyjnych i jakim prawem obciąża dewelopera odpowiedzialnością karną za takie rozstrzygnięcia, podczas gdy żaden organ administracyjny (ani żadna osoba z nim związana) lub jakikolwiek inny biorący udział w procesie ocennym tego tematu- nie odpowiada ani na drodze karnej. Ustawodawco, deweloper chce tylko budować – nie chce być sędzią we własnej sprawie!17

 

Sąsiadujące działki

Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, ale także nieruchomości nieposiadające wspólnej granicy, lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów lub w związku gospodarczym. O interesie prawnym właścicieli nie decyduje bowiem fakt, iż dwie działki ze sobą bezpośrednio graniczą, lecz to, że jedna z nich znajduje się w strefie oddziaływania inwestycji lokalizowanej na drugiej działce18.

Przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, ale także nieruchomości nieposiadające wspólnej granicy, lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów lub w związku gospodarczym. O interesie prawnym właścicieli nie decyduje bowiem fakt, iż dwie działki ze sobą bezpośrednio graniczą, lecz to, że jedna z nich znajduje się w strefie oddziaływania inwestycji lokalizowanej na drugiej działce.

Procedury jakie należy zastosować przy wypełnianiu tej części prospektu informacyjnego zostały wnikliwie opisane w Komentarzu Praktycznym do ustawy deweloperskiej.19 Jeśli natomiast nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, deweloper zamieszcza jedynie wzmiankę o barku planu- tak przynajmniej wynika z literalnego brzmienia tej części prospektu. Tylko czy brak planu zamyka automatycznie drogę do powstawania na sąsiednich działkach innych inwestycji? Oczywiście, że nie! Czy zatem rzeczywiście celem ustawodawcy jest ochrona nabywcy? Jak można chronić nabywcę, skoro z jednej strony ustawodawca żąda od dewelopera ujawnienia w prospekcie informacyjnym bardzo szczegółowych danych a z drugiej całkowicie pomija podstawowe informacje – jaka zapewne jest możliwość powstania inwestycji na sąsiedniej działce, pomimo nieistnienia w danym obszarze planu zagospodarowania przestrzennego.

Udostepnienie informacji publicznej następuje w drodze20:

  1. ogłaszania informacji publicznych, w tym dokumentów urzędowych, w Biuletynie Informacji Publicznej21,
  2. na wniosek w formie ustnej lub pisemnej w przypadku nieudostępnienia informacji w Biuletynie22 i w drodze wyłożenia lub wywieszenia w miejscach ogólnie dostępnych albo też przez zainstalowanie w miejscach ogólnie dostępnych urządzenia umożliwiającego zapoznanie się z tą informacją23,
  3. wstępu na posiedzenia kolegialnych organów władzy publicznej pochodzących z powszechnych wyborów24, i udostępniania materiałów, w tym audiowizualnych i teleinformatycznych, dokumentujących te posiedzenia25

Organ zobowiązany jest do udostepnienia informacji publicznej w terminie 14 dni o dnia złożenia wniosku26. Jeżeli informacja publiczna nie może być udostępniona w terminie 14 dni, podmiot obowiązany do jej udostępnienia powiadamia w tym terminie o powodach opóźnienia oraz o terminie, w jakim udostępni informację, nie dłuższym jednak niż 2 miesiące od dnia złożenia wniosku27. Jeżeli w wyniku udostępnienia informacji publicznej na wniosek28, podmiot obowiązany do udostępnienia ma ponieść dodatkowe koszty związane ze wskazanym we wniosku sposobem udostępnienia lub koniecznością przekształcenia informacji w formę wskazaną we wniosku, podmiot ten może pobrać od wnioskodawcy opłatę w wysokości odpowiadającej tym kosztom. Podmiot zobowiązany do udostepnienia informacji, powiadomi wnioskodawcę o wysokości opłaty. Udostępnienie informacji zgodnie z wnioskiem następuje po upływie 14 dni od dnia powiadomienia wnioskodawcy, chyba że wnioskodawca dokona w tym terminie zmiany wniosku w zakresie sposobu lub formy udostępnienia informacji albo wycofa wniosek.

 

Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach

Jeśli do tej części naszego artykułu, deweloper poznający szczegóły obowiązków zawartych w prospekcie informacyjnym nie został przytłoczony nadmiarem obowiązków i nie został obciążony psychiczną i karną odpowiedzialnością za przygotowanie informacji do prospektu informacyjnego, to proponuję najpierw się mocno zrelaksować a następnie przystąpić do czytania dalszej części artykułu. Czym są zatem informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji29?  Zgodnie z art. 1 ustawy o dostępie do informacji publicznej - każda informacja o sprawach publicznych stanowi informację publiczną. Publicznie dostępnych dokumentów30 zawierających informacje o przewidzianych inwestycjach (w promieniu 1 km od opisywanej w prospekcie nieruchomości) jest dużo. Czy deweloper ma prawo je selekcjonować31?

Inwestycja to poczynienie określonego nakładu na stworzenie nowych lub powiększenie istniejących środków służących określonej działalności, czyli wydatkowanie na ten cel określonej sumy pieniędzy, energii, czasu32.

Inwestycja to poczynienie określonego nakładu na stworzenie nowych lub powiększenie istniejących środków służących określonej działalności, czyli wydatkowanie na ten cel określonej sumy pieniędzy, energii, czasu39.

 

Trochę o ochronie środowiska

Dla przykładu może podać jedną z ustaw, która wskazuje informacje zawarte w dokumentach publicznych (a jest to jedna z wielu ustaw jaką zapewne ustawodawca ma na myśli w tej części prospektu informacyjnego) tj. ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko33.Art. 934 przedmiotowej ustawy wskazuje informacje,jakie podlegają udostepnieniu na podstawie ustawy. Dla wnikliwych czytelników proponujemy analizę art. 21 ustawy (który w 36 punktach wskazuje jakie dane zamieszczane są w publicznie dostępnych wykazach), dodam tylko, że część informacji jest udostępniana za pośrednictwem systemów teleinformatycznych34, w szczególności przy wykorzystaniu elektronicznych baz danych- m.in. przez Marszałka Województwa, Starostę, Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska. Natomiast w Biuletynie Informacji Publicznej udostępniane są także inne informacje publiczne (objęte analizowana ustawą), których nie będzie wymieniać.35 Dla zainteresowanych podam tylko, że wyszukiwanie i przeglądanie w siedzibie organu administracji dokumentów wyszczególnionych w publicznie dostępnym wykazie jest bezpłatne, natomiast za wyszukiwanie informacji, a także za przekształcanie informacji w formę wskazaną we wniosku, sporządzanie kopii dokumentów lub danych oraz ich przesłanie organ administracji pobiera opłaty w wysokości odzwierciedlającej związane z tym uzasadnione koszty36 ograniczone w ustawie do stawek maksymalnych37.

 

Pozorne działanie czy skutek?

Pozostaje jeszcze pytanie jak mocno deweloper40 powinien się zaangażować w pozyskiwanie takich informacji? Czy samo złożenie wniosku o udzielnie informacji publicznej będzie wystarczające? Czy może, w przypadku odmowy udzielenia takiej informacji, deweloper powinien zaskarżać decyzję odmawiającą udzielania informacji? Problem w zakresie oceny rzetelnego wypełnienia przez dewelopera obowiązków ustawowych w zakresie ujawnienia informacji w prospekcie informacyjnym może się pojawić szczególnie w sytuacji, w której jeden deweloper zaskarżając taką decyzję uzyska ostatecznie ową informację i zamieści ją w prospekcie informacyjnym a inny deweloper nie zaskarży takiej decyzji i nie będzie posiadał żadnej informacji. Czy deweloperzy mogą spać spokojnie? Na pewno ci którzy wnikliwie przeanalizują Komentarz Praktyczny do ustawy deweloperskiej41 a pozostali…

Informacją publiczną jest m.in. sporządzana ekspertyza42, którą organ wykorzystuje do zrealizowania powierzonych prawem zadań, całość dokumentacji posiadanej przez organ, niezbędnej do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego43, wskazanie przez organ kategorii drogi45, projekt budowlany46, decyzja o pozwoleniu na budowę5, akta sprawy administracyjnej47 jako odnoszące się do działania podmiotów publicznych, wyceny nieruchomości48 jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, komputerowa Mapa Podziału Hydrograficznego Polski (MPHP)49.

 

Inwestycje komunalne

Ustawodawca zobowiązuje osobę wypełniającą prospekt informacyjny do zawarcia informacji także o różnych inwestycjach komunalnych. Niestety nie ma definicji inwestycji komunalnej w jak wskazała SN50 katalog zadań przewidzianych w art. 9 ust. 4 ustawy z 1990 r. o samorządzie gminnym i art. 1 ust. 2 ustawy z 1996 r. o gospodarce komunalnej jest otwarty i zmienny, uwarunkowany cyklem życia mieszkańców, warunkami zewnętrznymi oraz ogólną sytuacją społeczno-gospodarczą, co wymaga dostosowywania świadczenia usług do tych zmian. Stwierdzenie, czy konkretnie świadczone usługi spełniają omówione przesłanki dokonywane być powinno w okolicznościach konkretnej sprawy, przez odniesienie ich do wyróżnionych cech tych zadań, wskazujących na ich wagę dla społeczności gminnej.Skoro zatem nawet SN nie jest wstanie ustalić katalogu inwestycji komunalnych- to jak ustalą go deweloperzy? Sprawa wymaga wnikliwej i szczegółowej analizy wszystkich przepisów prawa w tym zakresie. Dla zainteresowanych tematem polecamy Komentarz Praktyczny do ustawy deweloperskiej51, w którym wskazane zostaną niezbędne procedury i przepisy gwarantujące właściwe wypełnienie prospektu informacyjnego w tym zakresie.

 

Korytarze powietrzne

Prospekt informacyjny zobowiązuje do wskazania informacji o przewidzianych korytarzach powietrznych. Nie wiadomo jednak czy chodzi o istniejące już korytarze powietrzne nad nieruchomością czy też o przewidziane w przyszłości. Korytarz powietrzny to wydzielony z przestrzeni powietrznej obszar stanowiący drogę lotniczą, przeznaczoną do lotu statków powietrznych. Centralnym organem administracji rządowej właściwym w sprawach lotnictwa cywilnego jest Prezes Urzędu Lotnictwa Cywilnego. Podmiotem sporządzającym właściwe mapy lotnicze jest Służba informacji lotniczej, będąca specjalnym organem Polskiej Agencji Ruchu Lotniczego. Do zadań Służby informacji lotniczej należy min. zbieranie i publikowanie informacji mających zasadnicze znaczenie dla bezpieczeństwa, regularności i efektywnego wykorzystania przestrzeni powietrznej; publikowanie map lotniczych; drukowanie i rozpowszechnianie publikacji AIS, publikowanie informacji lotniczej.  Mapy korytarzy powietrznych dotyczące obszaru nad Polską są dostępne na stronie http://ais.pata.pl/aip/. Może to dobra okazja, żeby każdy deweloper kupił sobie samolot i zabierał na wycieczki potencjalnych nabywców korytarzem powietrznym nad planowanym przedsięwzięciem deweloperskim.(nie posądzajmy jednak lobby lotniczego o działania mające na celu zamieszczenie w ustawie deweloperskiej, zapisu o korytarza powietrznych).

Rejestr pozwoleń na budowę52. Przydatne dla dewelopera informacje wynikają również z wydanych dla sąsiednich gruntów pozwoleń na budowę. W świetle art. 82b ust. 1 Ustawy prawo budowlane organy administracji architektoniczno-budowlanej prowadzą rejestr wniosków o pozwolenie na budowę. Stosowny rejestr prowadzi więc właściwe miejscowo starostwo powiatowe. Ze względu na okres ważności wydanego pozwolenia, zasadne jest uzyskanie informacji o pozwoleniach na budowę wydanych w przeciągu ostatnich trzech lat.

 

 

  1. Cogito ergo sum – fr. René Descartes, (Kartezjusz).
  2. Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
  3. Deweloperów, nabywców, banki.
  4. Urzędy, sądy, notariuszy, syndyków, doradców prawnych (radców prawnych, adwokatów), pośredników w obrocie nieruchomościami, pośredników finansowych.
  5. Deweloperzy, bankowcy, prawnicy.
  6. Pisaliśmy o tym w: nr 1 “Nieruchomości i Prawo” „Zamach na..”, nr 4 „Deweloperski imperatyw i mus”.
  7. Możliwe także bez orzeczenia przez TK o niezgodności z Konstytucją RP określonych przepisów ustawy, ale o tym napiszemy w kolejnych wydaniach gazety.
  8. Przedsięwzięcie deweloperskie – proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane  (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.3)) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której realizowana  ma być budowa, przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego, nabycie materiałów budowlanych i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami; częścią przedsięwzięcia  deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne dotyczące jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość  architektoniczno-budowlaną.
  9. O tym pisaliśmy w nr 4 „Deweloperski imperatyw i mus”.
  10. W rozumieniu art. 3 pkt 10 ustawy.
  11. Wątpliwości w tym zakresie i innych problematycznych zapisów ustawy, wyjaśnia Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej Wydawnictwa Komentarzy Praktycznych, www.komentarzpraktyczny.pl.
  12. Więcej informacji o tym jak właściwie przygotować prospekt informacyjny na www.komentarzpraktyczny.pl.
  13. Art. 40 Konstytucji RP, Art. 3 KONWENCJI O OCHRONIE PRAW CZŁOWIEKA I PODSTAWOWYCH WOLNOŚCI sporządzona w Rzymie dnia 4 listopada 1950 r., zmieniona następnie Protokołami nr 3, 5 i 8 oraz uzupełniona Protokołem nr 2. Dz. U. 1993 r.,  nr 61, poy. 284 oraz także art. 7 MIĘDZYNARODOWEGO PAKTU PRAW OBYWATELSKICH I POLITYCZNYCH otwartego do podpisu w Nowym Jorku dnia 19 grudnia 1966 r. Dz. U.1977 r., nr 38, poz. 167 a także EUROPEJSKA KONWENCJA o zapobieganiu torturom  oraz nieludzkiemu lub poniżającemu traktowaniu albo karaniu, sporządzona w Strasburgu w dniu 26 listopada 1987 r. Dz.U. z 1995 r. nr 46, poz. 238 oraz KONWENCJA w sprawie zakazu stosowania tortur oraz innego okrutnego, nieludzkiego lub  poniżającego traktowania albo karania, przyjęta przez Zgromadzenie Ogólne Narodów Zjednoczonych dnia 10 grudnia 1984 r. Dz. U.1989 r., nr 63. poz. 378.
  14. Art. 1041. § 1. Jeżeli dłużnik ma wydać wierzycielowi rzecz ruchomą, komornik sądu, w którego okręgu rzecz się znajduje, odbierze ją dłużnikowi i wyda wierzycielowi. § 2. Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy niezwłoczne fizyczne jej  przejęcie nie jest możliwe, komornik wprowadzi wierzyciela w posiadanie rzeczy zgodnie z przepisami prawa cywilnego.
  15. Lub innych organów prowadzących egzekucję należności, np. urzędu skarbowego, zus itp.
  16. Wydawnictwa Komentarzy Praktycznych sp. z o.o., www.komentarzpraktyczny.pl.
  17. Nemo iudex in causa sua (łac.).
  18. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 kwietnia 2008 r. II OSK 467/07 LEX nr 466155.
  19. www.komentarzpraktyczny.pl
  20. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 czerwca 2010 r. II SAB/Wa 89/10 LEX nr 643858.
  21. art. 8 ust. 1. Ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.” Tworzy się urzędowy publikator teleinformatyczny - Biuletyn Informacji Publicznej - w celu powszechnego udostępniania informacji publicznej, w postaci ujednoliconego systemu stron w sieci teleinformatycznej, zwany dalej „Biuletynem Informacji Publicznej”.
  22. Art. 10 Ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.
  23. Art.11 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
  24. Art. 3 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
  25. Art. 7 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
  26. Art. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
  27. Art. 13 ust.2 Ustawy z dnia 6 września 2001r. o dostępie do informacji publicznej.
  28. Na wniosek, o którym mowa w art. 10 ust. 1 Ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej.
  29. Ustawodawca nie definiuje znaczenia słowa inwestycji, podaje jedynie jej przykłady.
  30. W rozumieniu art. 115 par 14 k.k.
  31. O tym szczegółowo – Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej www.komentarzpraktyczny.pl.
  32. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r. II FSK 1042/08 ONSAiWSA 2011/3/64, LEX nr 588985
  33. Dz. U. z 2008r., nr. 199, poz. 1227.
  34. 1. stanu elementów środowiska, takich jak: powietrze, woda, powierzchnia ziemi, kopaliny, klimat, krajobraz i obszary naturalne, w tym bagna, obszary nadmorskie i morskie, a także rośliny, zwierzęta i grzyby oraz inne elementy różnorodności biologicznej, w tym organizmy genetycznie zmodyfikowane, oraz wzajemnych oddziaływań między tymi elementami; 2. emisji, w tym odpadów promieniotwórczych, a także zanieczyszczeń, które wpływają lub mogą wpłynąć na elementy środowiska, o których mowa w pkt 1; 3. środków, takich jak: środki administracyjne, polityki, przepisy prawne dotyczące środowiska i gospodarki wodnej, plany, programy oraz porozumienia w sprawie ochrony środowiska, a także działań wpływających lub mogących wpłynąć na elementy środowiska, o których mowa w pkt 1, oraz na emisje i zanieczyszczenia, o których mowa w pkt 2, jak również środków i działań, które mają na celu ochronę tych elementów; 4. raportów na temat realizacji przepisów dotyczących ochrony środowiska; 5. analiz kosztów i korzyści oraz innych analiz gospodarczych i założeń wykorzystanych w ramach środków i działań, o których mowa w pkt 3; 6) stanu zdrowia, bezpieczeństwa i warunków życia ludzi, oraz stanu obiektów kultury i obiektów budowlanych – w zakresie, w jakim oddziałują na nie lub mogą oddziaływać: a) stany elementów środowiska, o których mowa w pkt 1, lub b) przez elementy środowiska, o których mowa
    w pkt 1 – emisje i zanieczyszczenia, o których mowa w pkt 2, oraz środki, o których mowa w pkt 3.
  35. Art. 24 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
  36. Art. 25 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska raz o ocenach oddziaływania na środowisko, udostępnianych np. przez ministra właściwego do spraw środowiska, Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, Głównego Inspektora Ochrony Środowiska, Krajowy Rejestr Uwalniania i Transferu Zanieczyszczeń, dyrektora regionalnego zarządu gospodarki wodnej, Prezesa Urzędu Dozoru Technicznego, z zakresu ustawy z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym.
  37. Art. 26 ust.2 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
  38. Art. 27 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
  39. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r. II FSK 1042/08 ONSAiWSA 2011/3/64, LEX nr 588985
  40. Lub osoba przygotowująca prospekt informacyjny.
  41. www.komentarzpraktyczny.pl
  42. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2010 r. II SAB/Wa 155/09 LEX nr 564558, Wspólnota 2010/13/44
  43. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 2 grudnia 2009 r. IV SAB/Wr 62/09 LEX nr 555549
  44. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 kwietnia 2008 r. II SAB/Ol 10/08 LEX nr 506435.
  45. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 29 listopada 2007 r. IV SA/Po 656/07 LEX nr 368417.
  46. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 8 czerwca 2006 r. II SAB/Lu 19/06 ZNSA 2007/1/113.
  47. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 maja 2006 r. II OSK 812/05 LEX nr 236465.
  48. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 lutego 2006 r. II SA/Gd 897/05 ONSAiWSA 2007/2/41.
  49. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 grudnia 2005 r. II SAB/Wa 154/05 LEX nr 189839.
  50. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2011 r. III CZP 22/11 LEX nr 898256.
  51. www.komentarzpraktyczny.pl
  52. Dostęp do rejestru pozwoleń na budowę jest jednak ograniczony ze względu na: 1. ograniczenia określone w przepisach o ochronie informacji niejawnych oraz o ochronie innych tajemnic ustawowo chronionych – art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2001 r. Nr 112, poz. 1198 z późn. zm.), 2.na prywatność osoby fizycznej lub tajemnicę przedsiębiorcy (ograniczenie to nie dotyczy informacji o osobach pełniących funkcje publiczne, mających związek z pełnieniem tych funkcji, w tym o warunkach powierzenia i wykonywania funkcji, oraz przypadku, gdy osoba fizyczna lub przedsiębiorca rezygnują z przysługującego im prawa) – art. 5 ust. 2 ustawy jw., 3.art. 1 ust. 1 w związku z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 z późn. zm.), 4. art. 1 ust. 2 pkt. 6 w związku z art. 41 ust. 2 w związku z art. 50 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 904 z późn. zm.), 5.art. 11 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz.  U. z 2003 r. Nr 153, poz. 1503 z późn. zm.).

 

Źródło: Nieruchomości i Prawo

« powrót

Logowanie do serwisu

x

Nie mam jeszcze konta