Krajowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich

16.08.2016 09:23

Krajowy

Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich

– nowość na rynku nieruchomości


Wejście w życie ustawy deweloperskiej skutkowało dla deweloperów nie tylko nałożeniem dodatkowych obowiązków ale także zwiększeniem kosztów. Kupujący zaś nie znają ustawy deweloperskiej bo od jej analizy mają prawników. Prawnicy zaś sami nie mogą zaufać treści ustawy bo ta z kolei zawiera wiele sprzeczności i błędów. A za wszystko płaci kupujący, którego ustawodawca obarczył wypadkową odpowiedzialnością za własną nieudolność legislacyjną. Jak zatem usystematyzować rynek pierwotny nieruchomości, umożliwiając deweloperom intensyfikację sprzedaży przy jednoczesnym zapewnieniu przyszłym nabywcą bezpieczeństwa transakcji.?

 

Status quo
Oczywiście nic tak dobrze nie działa dla potencjalnych nabywców jak zdrowa konkurencja pomiędzy deweloperami. No właśnie, tylko żeby konkurencja była „zdrowa” muszą być jasne i czytelne zasady w danym obszarze rynku. Od 29 kwietnia 2012r. tj. od czasu wejścia w życie Ustawy o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, deweloperzy zostali zróżnicowani, czyli krótko mówiąc została naruszona konstytucyjna zasad równości wobec prawa1. Nie tylko dlatego, że część z nich jest zobowiązana do zakładania rachunków powierniczych a pozostali nie muszą ponosić dodatkowych kosztów  wiązanych z stosowaniem takiego zabezpieczenia. I nie dlatego, że tylko banki mogą wypowiedzieć deweloperom umowę rachunku powierniczego a każdy deweloper w tym kraju został zdany na łaskę sektora bankowego. Myślę, że przed wszystkim dlatego, że ustawodawca w toku procesu legislacyjnego, pomimo stanowczego sprzeciwu deweloperów i prawników-całkowicie zlekceważył ich propozycje i uwagi oraz skutki jakie powstaną w wyniku stosowania wadliwej ustawy deweloperskiej, co zresztą obserwujemy już dzisiaj tylko po kliku miesiącach funkcjonowania ustawy Jak wynika z badan przeprowadzonych przez naszą redakcję ponad 85% osób kupujących po 29.04.2012r lokale mieszkalne od dewelopera nie ma pojęcia ani o prawach jakie im przysługują, ani o obowiązkach jakie ciążą na deweloperze w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego2. Jedynym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest usystematyzowanie podstawowych praw i obowiązków stron umowy  deweloperskiej poprzez wprowadzenie statusu quo – stanowiącego minimum gwarancji bezpiecznej transakcji. Transparentny deweloper, który nie ma nic do ukrycia będzie postrzegany przez przyszłych nabywców jako pewny i stabilny podmiot, któremu można zaufać. Szczególnie w obecnej sytuacji gospodarczej, kiedy wiemy na pewno, że fala upadłości deweloperskich nie zostanie powstrzymana przez  samych deweloperów3 a przejęcia wtórne inwestycji w toku mogą stać się normą codzienną. Nie możemy też zapominać, że mniejsi deweloperzy mają krótsze granice wytrzymałości.

 

KRPD.PL
Jak działa Krajowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich?
Każdy deweloper może się samodzielnie zarejestrować w KRPD.PL, może ale nie musi. Konsultanci KRPD.PL dokonają rejestracji on-line lub telefonicznie. Oczywiście weryfikacja prawdziwości danych i  upoważnienia osób dokonujących rejestracji jest warunkiem ujawnienia w KRPD.PL danego dewelopera. Deweloper po zarejestrowaniu będzie mógł realizować automatycznie (bez konieczności  bezpośredniego działania) szereg obowiązków wynikających z ustawy deweloperskiej (o czym w dalszej części artykułu). Rejestr automatycznie będzie dokonywał zapisów wszystkich działań podejmowanych przez dewelopera oraz osób korzystających z profilu rejestru danego dewelopera. Działalność on-line KRPD.PL oszczędza deweloperowi czas i koszty jakie musiałby on ponieść na samodzielną realizację  tychże obowiązków ale eliminuje także błędy ludzkie niezależne od ilości i intensywności realizacji obowiązków deweloperskich. Celem KRPD.PL jest przede wszystkim umożliwienie deweloperom  zintensyfikowania sprzedaży poprzez stworzenie nieograniczonych możliwości działania w czasie i miejscu. KRPD.PL zapewnia także pełny dostęp do raportów wspomagających podejmowanie przez  dewelopera właściwych decyzji zarówno w obszarze sprzedażowym, marketingowym jak i prawnym. KRPD.PL zapewnia wysoki standard prawny (w tym zgodność z ustawą deweloperską) i informatyczny  skutkujący przejrzystością i czytelnością realizowanych w jego ramach działań dewelopera i przyszłych nabywców. Oczywiście rola KRPD.PL nie ogranicza się do wspomagania dewelopera tylko przy zawarciu  umowy deweloperskiej, (choć jest to jedno z podstawowych zadań rejestru) zapewnienia ciągłości realizacji dalszych obowiązków dewelopera – odbioru lokalu, zawarcia umowy końcowej a także dalszej obsługi technicznej obiektu (o ile deweloper i wspólnota będą zainteresowani dalszą współpracą) jest równie ważna i potrzebna. Uczestnictwo w KRPD.PL umożliwia deweloperowi koncentrację na istotnych elementach działalności, gwarantuje jakość świadczonych przez niego obowiązków, zapewnia potwierdzenie wykonania określonych czynności oraz wspomaga realizację procesu sprzedażowego. KRPD.PL jest przeznaczony dla uczciwych deweloperów, którzy nie obawiają się transparentności.

 

Co może zyskać osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej?

Każdy, kto zarejestruje się w KRPD.PL , niezależnie od stopnia posiadanej wiedzy w zakresie ustawy deweloperskiej będzie mógł skutecznie i praktycznie realizować wszystkie prawa osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej,  uzyskując przy tym pełny dostęp do informacji o deweloperze i prowadzonych przez niego przedsięwzięciach deweloperskich, których szczegółowa analiza pozwoli na rzetelną i wiarygodną ocenę danego  dewelopera i prowadzonej przez niego działalności. KRPD.PL wyklucza możliwość nierzetelnego przekazywania informacji, eliminuje błędne działania dewelopera, uniemożliwia też deweloperom zatajenie  niewygodnych stanów faktycznych i prawnych, które mogłyby wprowadzać w błąd osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej jak i nabywców w zakresie zawartych umów deweloperskich. Dlatego  uczestnictwem w rejestrze na pewno nie będą zainteresowani deweloperzy, którzy postępują niezgodnie z ustawą deweloperską.

 

Dlaczego deweloperzy będą zainteresowani KRPD.PL?

Deweloperzy muszą  dzisiaj realizować szereg obowiązków, jakie narzuciła im ustawa deweloperska. Oczywiście celem ustawodawcy było zapewnienie bezpieczeństwa obrotu na rynku pierwotnym, jednak praktyka pokazała, że  część deweloperów nie realizuje obecnie wszystkich obowiązków wobec osób zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej. Przede wszystkim dlatego, że potencjalni kupujący nie mają świadomości  prawnej w tym zakresie ale także z powodów czysto praktycznych tzn. ani nie widzą sensu w ich realizacji, ani nie mają jasnej procedury co do ich realizacji. Jednak stan przejściowy już się kończy i albo wszyscy deweloperzy zaczną stosować jednolite procedury albo… wszyscy zaczniemy ponosić konsekwencje prawne i finansowe niefrasobliwości ustawodawcy.

 

Doręczenie prospektu informacyjnego4

Każdy deweloper, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej ma obowiązek doręczyć takiej osobie prospekt informacyjny, który jest podstawowym źródłem informacji o deweloperze i prowadzonej przez niego działalności oraz realizowanych inwestycjach5. Obecna praktyka wygląda tak, że nabywca dostaje wraz z projektem umowy  deweloperskiej prospekt informacyjny (choć wiele przypadków jest takich, że nabywcapierwszy raz widzi prospekt informacyjny przy podpisywaniu umowy deweloperskiej u notariusza). Deweloperzy, być    może nie świadomie budują bombę deweloperską, oczywiście nieświadomi nabywcy podpisują stosowne oświadczenia, które mają potwierdzać faktyczne wykonanie przez dewelopera obowiązków ustawowych. Prawda jest taka, że strony i uczestnicy umowy deweloperskiej akceptują  fikcję prawną prawidłowej realizacji obowiązków deweloperskich. Zadaje sobie pytanie, po co pogłębiać taki stan niepewności, który lada moment może skutkować lawiną odstąpień od umów deweloperskich i wzajemnych roszczeń odszkodowawczych wobec notariuszy, deweloperów i  banków. Nie zapominajmy, że w obecnej sytuacji gospodarczej coraz częściej będziemy mieli do czynienia z egzekwowaniem praw i obowiązków jednej ze stron umowy deweloperskiej, skutkującej żądaniami fi nansowymi i zmianami warunków umowy. Aby zapobiec takim sytuacjom należy wprowadzić od samego początku procedury zapewniające realizację prawa i obowiązków stron umowy deweloperskiej, które ułatwią notariuszom, bankom oraz innym uczestnikom przedsięwzięcia deweloperskiego skuteczną pomoc w realizacji praw i obowiązków   deweloperskich. KRPD.PL6 on-line umożliwia deweloperom realizację obowiązków wynikających z ustawy deweloperskiej m.in. zainicjowanie procedury doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (także ich zmian) połączone z rozpoczęciem sprzedaży; automatyczne doręczenie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami po zgłoszeniu żądania przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy deweloperskiej, pozyskanie dokumentacji niezbędnej do prawidłowego przeprowadzenia procedur związanych z zawarciem umowy deweloperskiej, ( m.in. oświadczeń osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej np. zgody na doręczenie informacji o zmianie prospektu informacyjnego lub załącznika w formie innej, niż ta w której został doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami, a także oświadczeń  nabywcy np. zgody na dokonanie zmian w umowie mieszkaniowego rachunku powierniczego). Podstawowym novum praktycznym w obrocie, jest doręczanie prospektu informacyjnego za pośrednictwem KRPD.PL w wersji elektronicznej na nośniku informacyjnym – zgodnie z   obowiązującymi przepisami UE7. Umożliwia doręczenia on-line w zgodzie z zapisami ustawy deweloperskiej eliminując dodatkowe koszty i czas dewelopera8. iRDP. PL pracuje przez 24h on-line i umożliwia ciągłą realizację obowiązków deweloperskich. Prospekt informacyjny zawiera  dane o samym deweloperze, prowadzonej przez niego działalności, jego doświadczeniu, kondycji finansowej ale także danym przedsięwzięciu deweloperskim czyli szczegółowym opisie inwestycji, budynku, lokali, danych ewidencyjnych, planie zagospodarowania przestrzennego, otoczeniu nieruchomości. Ma na celu przekazanie osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej- informacji będących podstawą decyzji o zawarciu takiej umowy.

 

Wzrost sprzedaży

Deweloper, który przekazuje do KRPD.PL rzetelne informacje będzie dodatkowo pozycjonowany w rejestrze. Zatem każda osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej9, przed podjęciem decyzji o podpisaniu takiej umowy będzie mogła samodzielnie ocenić stopień  transpantnarentości danego dewelopera oferującego do sprzedaży lokale lub domy jednorodzinne na terenie całego kraju. W obecnej sytuacji gospodarczej podstawowym kryterium ocennym dewelopera nie jest cena ale wiarygodność dewelopera w zakresie stabilności fi nansowej i pewności realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Oczywiście, że cena warunkuje możliwość zawarcia umowy deweloperskiej ale nie przesądza o podjęciu decyzji ostatecznej o jej podpisaniu. W obecnej sytuacji lepiej zapłacić więcej i mieć pewność, że deweloper nie ogłosi  upadłości i zakończy w terminie przedsięwzięcie deweloperskie. Nie można bowiem pomijać faktu, iż większość deweloperów rozpoczęła sprzedaż przed 29.04.2012r., co skutkowało brakiem powstania obowiązku w zakresie stosowania środków ochrony z ustawy deweloperskiej a  zatem pieniądze wpłacane do większości deweloperów nie są chronione ustawą deweloperską. W praktyce oznacza to po prostu, że każdy kto wpłacił do takiego dewelopera pieniądze – może je stracić bezpowrotnie. Dlatego tym bardziej należy zwracać obecnie szczególną uwagę na transparentność dewelopera. Przy okazji należy wyraźnie podkreślić, że obecnie każdy deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny przed rozpoczęciem sprzedaży. Z listów przesyłanych do redakcji dostajemy informacje z różnych regionów Polski, że deweloperzy  informują osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej, iż nie wszyscy deweloperzy są zobowiązani do sporządzania prospektu informacyjnego. Podkreślmy, że ustawa deweloperska nie różnicuje w tym zakresie deweloperów. Zaś każdy deweloper, który zawiera umowę deweloperską10 nie sporządzając prospektu informacyjnego i nie doręczając go według obowiązujących przepisów, naraża się nie tylko na odstąpienie od umowy przez nabywcę, także na odszkodowanie ale może przede wszystkim na postepowanie karne i wykroczeniowe. Oczywiście  są sytuacje prawne, które skutkują wyłączeniem sprzedaży lokali czy domów jednorodzinnych danego dewelopera spod ustawy deweloperskiej. Wszystkich zainteresowanych tematem odsyłamy do Komentarza Praktycznego do ustawy deweloperskiej11. KRPD.PL będzie skutecznie  eliminował z rynku pierwotnego nierzetelnych deweloperów, którzy bazując na niewiedzy osób zainteresowanych zawarciem umowy deweloperskiej, mogą usiłować wprowadzać ich w błąd, co do zakresu i sposobu realizacji obowiązków deweloperskich i tym samym ograniczać lub uniemożliwiać takim osobom korzystanie z przysługujących im praw12.

 

  1. Art.32 Konstytucji RP
  2. Więcej na ten temat w Komentarzu Praktycznym do ustawy deweloperskiej. www.komentarzpraktyczny.pl
  3. Przykładem może być jeden z większych deweloperów na rynku krajowym, który utracił płynność finansową- redakcja nie podaje nazwy dewelopera albowiem każda informacja medialna w tym zakresie mogłaby się przyczynić do upadłości dewelopera, celem redakcji zaś jest konstruktywne spieranie rynku deweloperskiego i ochrona prawa nabywców.
  4. o prospekcie informacyjnym pisaliśmy w poprzednich numerach nr 8 „Odstąpienie od umowy deweloperskiej…”, nr 7 „Deweloperska zbrodnia i kara’, nr 6 „Myślę, więc jestem- czyli twórczy prospekt informacyjny”, nr 4 „Deweloperski imperatyw i mus’,
  5. W rozumieniu ustawy deweloperskiej tzw. przedsięwzięciach deweloperskich
  6. Krajowy Rejestr Przedsięwzięć Deweloperskich
  7. Więcej na ten temat w Komentarzu Praktycznym do ustawy deweloperskiej. www.komentarzpraktyczny.pl
  8. Oczywiście każdy może zażądać doręczenia prospektu informacyjnego w wersji papierowej ale procedury stworzone w KRPD.PL eliminują skutecznie potrzebę takiego doręczenia.
  9. choć w praktyce nie będę to zapewne tylko osoby zainteresowane zawarciem umowy deweloperskiej
  10. W rozumieniu ustawy z dnia 29.04.2012r
  11. www.komentarzpraktyczny.pl
  12. Którym celem jest przecież zwiększenie ochrony nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego.

 

Źródło: Nieruchomości i Prawo

 

« powrót

Logowanie do serwisu

x

Nie mam jeszcze konta